Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Meine Beratung und außergerichtliche sowie gerichtliche Interessenvertretung umfasst auf alle Aspekte aus dem Rechtsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter bzw. von Wohnungs- oder Teileigentümern. Hierzu gehören unter anderem:

Mietrecht

• Beratung beim Abschluss von Mietverträgen (Wohn- und Gewerberaummietverträge)
• Kündigung und Kündigungsschutz bei Mietverhältnissen
• Mängel der Mietsache und ihre Folgen
• Mietminderung
• Durchsetzung von Zahlungsansprüchen (Miete, Betriebskosten, Kaution, Schadensersatz)
• Prüfung der Zulässigkeit von Mieterhöhungen

Wohnungseigentumsrecht

• Prüfung von WEG-Beschlüssen
• Durchführung von Beschlussanfechtungsverfahren
• Durchsetzung von Zahlungsansprüchen der WEG gegen Miteigentümer und Dritte
• Beratung bei der Aufteilung von Immobilien in Wohnungseigentum

In einer weiteren Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit Formularklauseln in Mietverträgen befasst. Dieses Mal betraf die Entscheidung die sogenannten Quotenklauseln. Nach einer solchen Klausel muss sich der Mieter in einem durch die Klausel bestimmten Umfang bei Auszug an Renovierungskosten beteiligen. Eine solche Klausel ist dann unwirksam, wenn nach der Klausel Berechnungsgrundlage für die beim Auszug zu zahlenden Renovierungskosten der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist (BGH VIII ZR 285/12).

In der Regel enthalten Mietverträge Schönheitsreparaturklauseln. Typischerweise wird ein so genannter Fristenplan vereinbart, nachdem im Regelfall zum Beispiel nach 5 oder 7 Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind. Für den Fall, dass der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll die so genannte Quotenklausel dafür sorgen, dass der Mieter einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten bezogen auf die Zeit nach der letzten Renovierung zahlt. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist und wenn sie nicht auf starren Fristen fußt. Der BGH hat nun Klauseln für unwirksam erklärt, die Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten in der Weise enthalten, dass Berechnungsgrundlage der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist. Diese Formulierung benachteiligt nach Meinung des BGH den Mieter unangemessen. Die Klausel könne dahingehend verstanden werden, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages zukommt oder dass dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wird, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu erheben bzw. die Berechnung des Abgeltungsbetrages nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages zu verlangen.